Uno de cada cuatro euros que pagas por tu vivienda es un impuesto
El 25% del precio final de una vivienda en España no es ladrillo, ni mano de obra, ni beneficio del promotor. Es carga fiscal. No es una cifra de marketing: la recoge el informe «La fiscalidad de la vivienda en España. Una propuesta de mejora», elaborado por el Instituto de Estudios Económicos (IEE) en mayo de 2025.
Cuando hablamos de los impuestos de la compra de una vivienda, casi siempre pensamos en uno solo: el que se paga el día de la firma. Pero la realidad es que, para cuando llegas a esa firma, la vivienda ya arrastra impuestos pagados en fases anteriores, incorporados al precio sin que el comprador los vea reflejados en ninguna factura.
En este artículo repasamos, con datos oficiales, qué impuestos paga realmente quien compra una vivienda en España, tanto de obra nueva como de segunda mano.
Los impuestos que ya están dentro del precio antes de que exista la vivienda
Antes de que se coloque el primer ladrillo, el suelo ya ha tributado varias veces.
Cuando un promotor compra un solar a un particular, se generan tres impuestos casi simultáneos:
- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), que paga el vendedor del solar. El tipo puede llegar al 30% en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia; la media nacional es del 10,7%.
- IRPF sobre la ganancia patrimonial del vendedor, entre el 19% y el 30% según el tramo.
- ITP que paga el promotor al adquirir el solar, entre el 6% y el 13% según la comunidad autónoma.
Y todavía no hay ni un metro cuadrado construido. Durante la fase de construcción se suman más figuras:
- ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): hasta el 4% del presupuesto de ejecución material. Recauda 1.700 millones de euros al año, el 100% vinculado a la construcción.
- Tasa de licencia de obras: calculada sobre una base casi idéntica a la del ICIO, lo que el propio informe del IEE describe como doble imposición local. Recauda 600 millones de euros al año.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): se devenga en varios momentos del proceso promotor (escritura del solar, préstamo hipotecario, declaración de obra nueva, división horizontal), entre el 0,5% y el 1,5% cada vez. Recauda 2.500 millones de euros al año.
El resultado: el suelo representa más del 30% del precio de la vivienda antes de impuestos, y en algunos casos hasta la mitad del precio total. Buena parte de ese coste ya lleva incorporada la carga fiscal de estas fases previas, que después se traslada al precio que paga el comprador final.
Impuestos al comprar una vivienda nueva
Si compras obra nueva directamente a un promotor, los impuestos que asumes son:
- IVA al 10% sobre el precio de la vivienda (4% si es de protección oficial). Es el segundo impuesto inmobiliario que más recauda en España, unos 11.000 millones de euros al año, solo por detrás del IBI.
- AJD sobre la escritura de compraventa y sobre la hipoteca, entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma donde esté el inmueble.
En una vivienda nueva de 300.000 €, solo el IVA supone 30.000 € adicionales sobre el precio pactado, antes de sumar el AJD de la escritura y de la hipoteca.
Impuestos al comprar una vivienda de segunda mano
Aquí no se paga IVA. En su lugar aparece el ITP, Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), probablemente el impuesto más distorsionador de todo el sistema según el informe del IEE.
El tipo estatal de referencia es del 6%, pero las comunidades autónomas tienen cedida su gestión y lo han subido de forma muy desigual:
- Baleares: 13%
- Cataluña y Comunidad Valenciana: entre el 10% y el 13%
- Extremadura: 11%
- Aragón: 10%
- Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla: mantienen el 6% estatal
España ocupa el tercer puesto de Europa con el tipo máximo más alto sobre transacciones inmobiliarias, solo por detrás de Bélgica y el Reino Unido.
En términos absolutos, en 2023 la media nacional pagada en concepto de ITP por operación de compraventa fue de 14.548 euros. El impuesto recauda en total unos 8.000 millones de euros al año, y más del 90% de esa recaudación proviene de operaciones inmobiliarias.
Un ejemplo concreto: al comprar una vivienda de segunda mano en Cataluña por 300.000 €, el ITP supone 30.000 € solo por cambiar el nombre del propietario en el registro. Sin obra, sin reforma: solo papeles.
Quién paga realmente estos impuestos
La respuesta es siempre la misma: el comprador. La persona con menos liquidez en ese momento concreto, justo después de haber destinado sus ahorros a la entrada de la vivienda.
Los impuestos de las fases de construcción, plusvalía municipal, ICIO, tasa de licencias, AJD del promotor, no los paga formalmente el comprador, pero sí los termina pagando de forma indirecta, porque se incorporan al precio final que fija el promotor o el vendedor.
Cuánto suponen realmente estos impuestos sobre el precio final
Sumando la carga fiscal de todas las fases previas a la compra más los impuestos que se pagan en el momento de la firma, el informe del IEE sitúa la presión fiscal total sobre la vivienda en el 25% de su precio final. Es decir, de cada 100.000 € que paga un comprador, aproximadamente 25.000 € corresponden a impuestos acumulados en algún punto del ciclo, no solo al que se paga el día de la escritura.
Para poner esta cifra en contexto internacional: el tipo marginal efectivo de imposición sobre la vivienda ocupada por su propietario es del 30,3% en España, frente al 9,7% de media en la OCDE y al 6,5% de media en la Unión Europea. Solo Canadá presenta un porcentaje más alto entre los 40 países analizados por la OCDE. España triplica la media europea.
Resumen: impuestos según el tipo de compra
| Situación | Impuestos que asume el comprador | Tipo aproximado |
|---|---|---|
| Vivienda nueva | IVA + AJD (escritura y, en su caso, hipoteca) | 10% + 0,5%–1,5% |
| Vivienda nueva (VPO) | IVA reducido + AJD | 4% + 0,5%–1,5% |
| Vivienda de segunda mano | ITP | 6%–13% según CCAA |
A esto hay que sumar la carga fiscal ya incorporada al precio del suelo y de la construcción, que ningún comprador ve reflejada en una casilla concreta, pero que forma parte del precio que paga.
Preguntas frecuentes sobre los impuestos en vivienda
¿Se paga IVA e ITP a la vez al comprar una vivienda?
No. El IVA se aplica a la primera transmisión de una vivienda nueva; el ITP se aplica a las segundas y posteriores transmisiones (vivienda usada). Son excluyentes entre sí para una misma operación.
¿Por qué el ITP varía tanto entre comunidades autónomas?
Porque es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que tienen capacidad normativa para fijar el tipo aplicable dentro de su territorio, lo que ha generado diferencias de hasta 7 puntos porcentuales entre unas y otras.
¿El AJD se paga siempre?
Se paga cuando la operación se documenta en escritura pública sujeta a inscripción registral, como ocurre en la compraventa de vivienda nueva y en la constitución de hipotecas.
¿Existen bonificaciones al ITP o AJD para jóvenes o familias?
Algunas comunidades autónomas aplican tipos reducidos o bonificaciones para determinados colectivos (jóvenes, familias numerosas, vivienda habitual). Conviene revisar la normativa autonómica vigente en el momento de la compra.
No pagues de más por no conocer qué impuesto te corresponde
Saber si tu compra tributa por IVA o por ITP, y qué tipo aplica exactamente en tu comunidad autónoma, marca una diferencia de miles de euros sobre el precio de la vivienda. Antes de firmar, conviene tener claridad sobre el ciclo fiscal completo del inmueble que vas a comprar.
Te ayudamos con toda la fiscalidad, con los mejores consejos y el mejor trato al cliente.
